Ter um imóvel alugado pode ser uma ótima fonte de renda, mas quando o inquilino para de pagar ou se recusa a desocupar o imóvel, a dor de cabeça começa.
Nessas horas, muitos proprietários ficam em dúvida: “Posso simplesmente trocar a fechadura ou cortar água e luz?”
A resposta é não. Fazer justiça com as próprias mãos pode gerar processo por danos morais ou até crime de exercício arbitrário das próprias razões.
A boa notícia é que existe um caminho legal e eficaz para resolver isso: a ação de despejo.
O que é uma ação de despejo?
A ação de despejo é o instrumento jurídico utilizado para o locador (proprietário) retomar o imóvel alugado quando o locatário (inquilino) descumpre o contrato — geralmente por falta de pagamento, fim do prazo contratual ou descumprimento de cláusulas.
Ela está prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e garante que o proprietário recupere o imóvel com segurança jurídica, evitando conflitos diretos.
Quando é possível entrar com ação de despejo?
Os motivos mais comuns são:
1. Falta de pagamento do aluguel e encargos (como condomínio e IPTU);
2. Término do contrato de locação, quando o inquilino não entrega o imóvel;
3. Uso irregular do imóvel (por exemplo, uso comercial sem autorização);
4. Substituição do fiador sem consentimento;
5. Necessidade do proprietário usar o imóvel para si ou para familiar (em locações residenciais).
O que é o despejo liminar?
Em alguns casos, a lei permite que o juiz autorize o despejo logo no início do processo, sem precisar esperar o final.
É o chamado despejo liminar, que pode ocorrer, por exemplo, quando:
Há falta de pagamento e o contrato não tem garantia (como fiador ou caução);
O contrato terminou e o inquilino permanece no imóvel;
O locatário sublocou sem autorização.
Nessas situações, o juiz pode conceder prazo de 15 dias para desocupação voluntária — o que torna o processo bem mais rápido.
Quais documentos o advogado precisa?
Para que a ação seja eficiente, é importante reunir:
Contrato de locação;
Comprovantes de inadimplência (extratos, boletos, mensagens, notificações);
Comprovante de propriedade do imóvel;
Notificação extrajudicial (se já enviada).
Esses documentos ajudam a comprovar o direito do proprietário e agilizam a decisão judicial.
Dica importante: nunca aja por conta própria
Mesmo que a situação seja frustrante, evite atitudes impulsivas como:
Trocar fechadura;
Cortar energia, água ou gás;
Retirar os pertences do inquilino.
Essas ações configuram ilegalidade e podem virar um problema ainda maior.
Quanto tempo demora uma ação de despejo?
O tempo varia conforme o caso e a comarca, mas:
Em casos de despejo liminar, a decisão pode sair em 15 a 30 dias;
Em ações mais complexas, pode levar de 3 a 8 meses ou mais.
